2009年5月23日土曜日

HELOC 不動産を担保に借金して消費


Murray Hill Journalは大変為になるブログだ。(以下MHJ)

MHJで取り上げてくれた、NY DAILY NEWSのオバマ大統領の住宅を使ったファィナンスの履歴を追っかけた記事。記事の趣旨はオバマ大統領は今財政赤字拡大で借金漬けだが、今までもなんとかやりくりして来たので大丈夫なんじゃないの?と言うようなものだが、

僕には2つのメッセージがあった。

1.米国の政治家はここまで過去の財政状況を開示していると言う事。 剣道2段詐称とか、自民党支部長ながら自民党非公認完全無所属とかとあまりにもレベルが違う。

2.日本から字面からだけではなかなか理解しにくいHELOC(ホーム・エクィティ・ローン)の実態が非常に分かり易い。清貧な人だからとイメージはあるが、ここまでキツカッタんだと言う、米国のこのヤングエリート階層の実態だ。  本が売れないでなおかつ落選していたら大変だ。

詳しくはMHJを見て頂くとして、僕が下手な翻訳をしてもしょうが無いので、一部借用させて頂く、

引用

要人になると、過去にさかのぼって個人所得税の申告書を公表しなくちゃいけない。(←それのおかげで、ガイトナー財務長官が、何年も昔に住み込みのベビーシッターに支払った給料を報告してなかったことがあばかれ、脱税のかどで財務長官の任命が遅れ、個人所得税3万なにがしドルの追徴税を払うことになりましたね・・・。涙)

このデイリーニュースの記事の書き手は、(ヒマにも)オバマ家の個人所得税の申告書をつぶさに分析し、そこで報告されている数字から、ファーストファミリーになる以前のオバマ一家がどんな生活ぶりだったかを推計してくれたのであった。

記事の内容は、ざっと以下のようなもの。


1999年から2004年までの5年にわたり、オバマ家はホーム・エクイティを現金化することで、生活の足しにしていた。

1999年4月、オバマ夫妻はシカゴにコンドミニアムを購入、15万9250ドル(約1600万円)の住宅ローンを組んだ。

1999年5月には、そのコンドを担保にホームエクイティローンを組み、2万ドル強を引き出し。

2002年には、同じコンドに対して借り換え(リファイナンス)したが、リファイナンスされた住宅ローン額は21万ドル(約2100万円)に増加。つまり、同じ物件から、より高額のローンを借り入れることで、3年間でホームエクイティを5万ドル【現金化】したことになる。

2004年には、そのコンドを再抵当に入れて、ローン21万ドルに加えて、さらに10万ドルのHELOC口座を開設。

2004年のオバマ家の所得税で申告された住宅ローン金利の控除額が1万4395ドルだったので、実質金利を6%と仮定して、当時オバマ家が抱えていた住宅ローンは(HELOCからの引き出しも含めると)24万ドル。

99年に16万ドルだったローンが、2004年には(住宅価格が上昇してホームエクイティが増えたおかげで)24万ドルのローンに。つまり、5年間で8万ドル借金を増やして消費したことが推定される。

オバマ家の2000年から2004年までの調整済み所得は、平均して25.7万ドル。これは、オバマが自分の政策で「富裕層」と定義した25万ドルラインを上回る。

一般の貯金に付く利子収入は課税対象となるが、この期間、申告された課税利子収入がほとんどなかったことから、オバマ家には銀行預金という形の蓄えがほとんどなかったことが推察される。

引用終わり、

この下のグラフはMEW(Morgage Equity Withdrawal)、かのグリーンスパンの論文において示された推計値で、左軸の棒グラフNet Equity Extractionは住宅の売却、住宅担保ローン、キャシュアウト・リファイナンス(住宅ローン借り換えで現金調達)によって生み出された資金。

四半期毎のデータだが、オバマ大統領はまさに不動産価格の上昇に合わせる形で、価値上昇分を引き出し消費に廻している。

従って決して「不動産が安い時に購入したから、下がっても評価益が下がるだけ」では無い。 もう評価益を使ってしまっている訳だ。

日本の金融機関が過去の政策保有株を益出しに使って簿価を上げてしまったのと同じだ。

米国の不動産は下げ止まれば良い。 と言う訳では無い。 それだと過去の旺盛な消費に回る購買力は戻らない。

MEWと対可処分所得比。  

但し、株式市場にとっては完全な遅行指標。 2009年1Qも未だ。
下はケース・シラー2月迄しかない。


全体として米国消費は簡単には元に戻らないと言うお話でした。

2 件のコメント:

mikeexpo さんのコメント...

非常に興味深い情報ありがとうございました。twitterで展開させていただきました。

Porco さんのコメント...

mikeexpoさんコメント有難う御座います。

これ面白いですよ。
http://ryuzaburo.seesaa.net/article/120038454.html

もうお読みかもしれないけれど。